土地登記　静岡県御前崎市 行政書士 土地家屋調査士 山崎直紀事務所

表示に関する登記

「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。

土地登記の種類

• 土地表題登記
• 土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。
• 土地を払い下げた方
• 新たに土地の表示が必要な方など

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• 土地分筆登記
• 土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を複数の土地に分割する登記をいいます。1つの土地の一部を分割して売買など有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど様々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
• 土地を複数の土地に分割したい方
• 将来の相続に備えて、あらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方
• 1つの土地の一部分について売買を考えている方

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• 土地合筆登記
• 土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記をいいます。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、地目が同じ、などといったいくつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。
• 相続の前提に合筆されたい方
• 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方

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• 土地地目変更登記
• 土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記をいいます。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記記録に記載されています。土地地目変更登 記はこの登記地目に変更があった場合、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です。ただし農地（田・畑）を農地以外の地目に変更する 場合、農地転用許可が必要となります。
• 土地の地目（土地の利用方法）を変更したい方

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• 土地地積更正登記
• 土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記をいいます。登記記録（登記簿）の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正し い地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記記録の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境 界を確定する作業が必要となるため、境界確定測量が前提となります。
• 登記簿の面積を正しくしたい方
• 実際に測量して計算してみたが、登記簿面積と実測面積が異なる方など

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測量業務

測量とは土地、家屋などの面積、形状、高低差、条件などを明らかにする行為です。つまり測量は、その土地、家屋の価値を明示することと言い換えられます。測量は目的によって現場での作業手段及び方法が異なりますが、どのような目的の場合でも基本原則として、測量は全体から部分に及ぼすという観点のもとに行われます。測量をしなければならない理由を簡単に言うと、正確にその土地の大きさ、カタチ、所在地がどこにあるかがわからなければ、誰もその土地の価値を認めてくれないからです。以下のような場合に測量が必要となります。ご参考にしてみてください。

測量が必要な場合

• 土地を売買する場合土地を売買する時は、登記簿面積で取引する以外は、その土地の隣接者に立会をもとめ、境界を決めて測量し、実測面積にて取引するのが通常です。
• 土地を分筆する場合1筆の土地を2つ以上に分割する場合も、やはり土地境界を決めて、測量し、地積測量図を作成して、所轄の法務局に分筆登記申請をします。
• 相続により土地で納税（物納）する場合物納する場合は、その土地の隣接する全ての境界を決め、また道路・水路との境界も所轄の役所と立会い、境界を決めて、実測図および境界確認書等を添えて申請する必要があります。
• 国有地の払下げを受けたい場合自分の土地に隣接する払下げ可能な国有地があり、その土地の払下げをうけたい場合、その国有地の面積、境界確定が必要となります。